中银证券-房地产：地产后增量时代的机遇

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房地产后增量时代的发展机遇总结

当前房地产行业量价压力较大，需求总量呈下降趋势，2021年全国商品房销售面积达峰值17.9亿平后持续下滑，2024年降至9.7亿平，预计2025年将进一步降至8.8亿平。在此背景下，行业发展转向“增量变精”与“存量优化”两大方向。

一、增量变精：土地供给与开发品质升级

土地供给呈现“缩量重质”特征，各地减少无效供地，优先推动核心地段宅地入市，2025年上半年全国住宅类用地成交建面同比下降4%，但楼面均价同比增长25%，溢价率提升至10.5%，深圳、杭州等地住宅用地溢价率超30%。同时，低容积率宅地供应增加，鼓励房企打造“好房子”，上半年全国成交土地容积率降至2.0，较高峰期明显下降。

开发建设聚焦“提质增效”，“好房子”政策从倡导转为强制标准，2025年3月《政府工作报告》首次写入“好房子”概念，5月《住宅项目规范》实施，推动住房品质升级。新规产品市场表现优异，如广州6月新规产品开盘去化率39%，显著高于旧规产品的9%；重庆四代宅去化率超75%，远高于普宅的20%。大型房企如绿城、华润等推出“好房子”体系，中小房企也凭借高得房率等优势实现去化突破。

二、存量优化：城市更新与运营服务创新

城市更新成为主线任务，涵盖多类型旧资产焕新：住宅更新以老旧小区改造为重点，近3年年均超6万个项目，2021-2024年累计投资16.6万亿元；老旧街区通过“网红化”改造提升价值，如上海大学路、愚园路引入潮流IP和多元业态；传统商场向沉浸式体验转型，如长沙乐和城改为策展型购物中心“TX CHANGSHA”；历史建筑、文旅地产、老旧火车站及厂房通过功能重塑焕发活力，例如重庆开埠遗址公园改造为复合型城市公园，阿那亚从烂尾楼转型为度假胜地。

运营服务向“地产+”模式转型，商业地产通过首店经济、快闪活动、IP联动等创新吸引客流，2024年全国新首店超7000家，二次元相关首店增长668%；物业管理依托“围墙优势”拓展服务场景，从基础管理转向科技赋能的精准服务；养老地产从“卖房回款”转向“康医学乐养”复合模式，采用租售结合模式，整合医疗、文娱等资源，满足老年人多元化需求。

总体而言，房地产行业正从规模扩张转向质量提升，通过优化增量供给与盘活存量资产，探索后增量时代的可持续发展路径。

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